主題:不動產買賣登記

問題:

我把一棟房屋賣給多年好友,但是當初講好,辦理過戶以後,還要再讓我繼續居住一年,我才交屋給他。結果我朋友竟然反悔,在房子過戶後隔天就以房屋所有權人的身分發存證信函給我,限我七日內要遷離。請問:我可以拒絕搬遷嗎?另外,房子過戶時的程序,我可以自己辦而不找代書嗎?

 

講師答覆:

依據《民法》的規定,原則上契約之成立,只要雙方意見表示一致時,契約就成立了,並不需要寫成書面。但是,萬一碰到有人信口開河時,單憑口頭上的承諾,在訴訟上往往難以舉證。因此,在實務上經常會將彼此的承諾寫成書面契約或由在場的第三人作證,就是這個原因。

本案的問題點在於,當初雙方講好房屋過戶後,出賣人可以繼續在房屋居住一年,這部分在法律上是可以成立的。因此買受人自然要履行讓出賣人繼續在房屋居住一年的義務,但是如果當初雙方只是口頭承諾並沒有寫成書面,同時也沒有其他人可以作證的話,當買受人否認做過類似的承諾時,出賣人恐怕難以舉證。因此買受人此時自然可以行使所有權,要求出賣人交屋並遷離。因此建議在做任何承諾時,都必須寫成書面或請第三人作證,以免日後發生無法舉證而讓自己吃虧的情形。

房屋在買賣時,依據《民法》的規定,必須完成所有權移轉登記始發生物權變動的效果,這部分的程序就是民間俗稱的「過戶」。而所有權移轉登記的程序,係依據土地登記規則的規定辦理。原則上移轉登記可以由當事人自己辦理,並不需要找地政士(土地代書);但若是當事人本身無法辦理時,依據《地政士法》及土地登記規則的規定,其委任的代理人就必須具有「地政士」資格者,才可以擔任移轉登記的代理人。