主題:《民法》租賃問題

問題:

我們一家四口在外租屋,由於房東說租屋到期不續租(合約到期日為今年十一月下 旬),考慮到孩子就學問題,在與房東商量後,房東同意只要找到新房子就可以提前解約, 並且全額退還押金。之後在合約到期前解約,房東看完房屋後並退還押金,但隔天房東表 示對屋況不滿意,要求我把房子重新油漆,不然要依合約提告。請問此份合約是否還有法 律效力?我是否需要重新油漆房子?

戴講師答覆:

一、檢視租賃契約內容: 租賃事務依據私法自治的原則,除非是租賃契約的約定違反法律強制規定,或是違反

公序良俗,否則一切紛爭均以契約約定內容為依據。因此,儘管出租人已經與你達成提前 終止租約,同時也返還押金的約定,但是,如果租約有明文約定「租賃終止時,承租人必 須將房屋重新油漆」,或者「要將房屋回復原狀返還」,出租人於翌日要求重新將房子油漆 的請求,並非無據。但是必須說明的是,若是約定「重新油漆」,自然沒有爭議;但若是 約定「回復原狀返還」,所謂的「回復原狀」,是指回復到房屋交付時(租賃開始時)的狀 況。所以除非房屋剛開始承租時的油漆就是全新的,否則當時非全新,現在卻要刷成全新 的油漆,反對你們不公平。這中間的差距,反而是出租人成立不當得利,這部份(即全新 與承租時的差別利益)可以要求出租人返還。

二、判定違約與否: 如果租約沒有類似上述的約定,除非房屋的使用有違約破壞的情形,否則既然租約

並未約定要重新油漆或回復原狀,你們也沒有違約,再加上當出租人同意提前終止的要 求,並於檢視房屋無誤後將押金返還,此份租約即屬於合意提前終止(押金返還就可以證 明出租人認為你們沒有違約)。出租人自然不可以以租約未到期為理由,主張租賃關係仍 然存在,要求你們將房屋重新油漆。

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